Want create site? Find Free WordPress Themes and plugins.

Zakup domu jednorodzinnego lub mieszkania na rynku pierwotnym to bardzo ważna decyzja w życiu każdego człowieka i wiąże się z koniecznością zapoznania się z przepisami ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną powszechnie ustawą deweloperską. Celem tej ustawy jest ochrona praw nabywcy nieruchomości, w tym przypadku konsumenta. Ustawa ma zagwarantować, iż pieniądze zostaną wykorzystane dla celów związanych z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, a także reguluje stosunki prawne pomiędzy deweloperem a nabywcą określone w tzw. umowie deweloperskiej. Co do zasady ustawa deweloperska przychylniej traktuje nabywców.

Najpierw wybieramy swój upragniony dom lub mieszkanie, następnie negocjujemy cenę. Na co zwrócić uwagę, podejmując dalsze kroki?

  1. Zabezpieczenie środków

Ustawa deweloperska (art. 4) przewiduje cztery sposoby ochrony środków nabywcy:

1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;

2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;

3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;

4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Najczęściej stosowanym przez deweloperów sposobem zabezpieczenia Twoich środków jest tzw. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper otwiera go w banku, a bank osobno ewidencjonuje wpłaty każdego z nabywców. W takim przypadku deweloper może skorzystać ze środków wpłaconych przez Ciebie (lub Twój bank) dopiero po osiągnięciu poszczególnego etapu budowy.


Co istotne, zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy deweloperskiej, bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. W tym celu, wyznaczona przez bank osoba posiadająca odpowiednie uprawnienia budowlane potwierdza zgodność wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy ze stanem faktycznym. Zatem ustawa nakłada na bank obowiązek badania postępów w realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Ustawa zobowiązuje też dewelopera do tego, aby uzyskane z rachunku powierniczego środki wykorzystał jedynie dla celów związanych z prowadzoną przez siebie budową.

Oczywiście, sposoby ochrony środków nabywców wymienione w punktach 1-3 są jeszcze korzystniejsze z punktu widzenia nabywców, jednakże są niechętnie stosowane przez deweloperów ze względu na większy koszt ich ustanowienia. Przykładowo – gdyby deweloper zdecydował się na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, to nie mógłby korzystać z wpłaconych przez swoich klientów środków aż do zakończenia inwestycji. Z jednej strony to olbrzymie bezpieczeństwo dla klientów, a z drugiej koszt dla dewelopera, który niezbędne do zakończenia inwestycji środki musi pozyskać z innego źródła.

UWAGA: jeżeli deweloper sprzedając nieruchomości przed ukończeniem przedsięwzięcia deweloperskiego nie stosuje mieszkaniowych rachunków powierniczych – tj. chce, aby środki wpłacić jemu bezpośrednio na konto, to należy bardzo dokładnie przeanalizować sytuację prawną!

  1. Prospekt informacyjny oraz umowa deweloperska

Deweloper jest zobowiązany do tego, aby dostarczyć klientowi wzór umowy deweloperskiej oraz prospekt informacyjny.

Należy zwrócić szczególną uwagę na to, aby przeanalizować takie kwestie jak znajdujące się w pobliżu oraz przewidywane inwestycje, zwłaszcza takich, które mogą mieć wpływ na życie w danej okolicy, zarówno korzystne, jak również uciążliwe, w tym np. dotyczące infrastruktury drogowej, użyteczności publicznej czy usług o charakterze uciążliwym lub przemysłu. W tym celu warto dokonać analizy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, jeśli taki obowiązuje oraz innych dokumentów planistycznych. Pozwoli to uniknąć przykrych niespodzianek.

Z lektury wzoru umowy deweloperskiej oraz prospektu informacyjnego powinniśmy uzyskać inne istotne informacje np. dotyczące numeru księgi wieczystej nieruchomości (dzięki temu sprawdzimy obciążenie nieruchomości oraz liczbę dotychczas zawartych umów deweloperskich). Warto sprawdzić również, jaką część projektu deweloper realizuje z własnych środków, poprosić o wgląd w ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zapewnić sobie promesę wydania przez bank zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Dzięki temu zakupiony i wyodrębniony lokal mieszkalny będzie wolny będzie od wszelkich obciążeń, jak np. hipoteka ustanowiona w związku z udzieleniem przez bank kredytu na sfinansowanie budowy.

  1. Podział ryzyka

Najczęstszym sposobem finansowania zakupu domu lub mieszkania jest kredyt hipoteczny. Nierzadko potencjalni nabywcy nie sprawdzają zdolności kredytowej przed podpisywaniu umowy deweloperskiej, w związku z czym nie mają pewności czy, i jak szybko będą w stanie zapłacić cenę nieruchomości.

Aby uniknąć dodatkowych kosztów i problemów związanych z odmowami przyznania kredytu lub długotrwałej procedury warto zabezpieczyć się w odpowiedni sposób. Zabezpieczenie może polegać na zagwarantowaniu sobie w umowie deweloperskiej możliwości odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów w przypadku nieuzyskania kredytu przez nabywców. Należy mieć na uwadze, że spełnienie niezbędnych procedur w banku trwa niekiedy wiele miesięcy i należy przewidzieć taką okoliczność już przy okazji zawierania umowy deweloperskiej.

Często zawierając umowę deweloperską wpisuje się założoną w projekcie budowlanym powierzchnię mieszkania. Dbając o uczciwy podział ryzyka trzeba rozważyć, zawarcie klauzuli, zgodnie z którą w przypadku, gdyby okazało się, że powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż przewidziana w umowie deweloperskiej, to cena lokalu ulega proporcjonalnemu zmniejszeniu.

  1. Protokół odbioru lokalu – porównanie ze standardem wykonania

Przy okazji podpisywania umowy deweloperskiej otrzymamy prospekt informacyjny zawierający w sobie standard wykonania nabywanej przez siebie nieruchomości. Standard należy przeanalizować jeszcze przed podpisaniem umowy, ale jednocześnie, odbierając już lokal, konieczne jest sprawdzenie, czy został wykonany zgodnie z tym, co zostało zapisane standardzie wykonania.

Bez specjalistycznej wiedzy na temat budownictwa, w tym znajomości materiałów budowlanych i technik, właściwa weryfikacja ustalonego standardu wykonania z rzeczywistością będzie utrudnione. W tym celu ocenę stanu technicznego lokalu warto zlecić profesjonaliście. Protokolarny odbiór lokalu to odpowiedni moment na zgłoszenie wad, gdyż pozostawia pole manewru jeszcze przed podpisaniem umowy przenoszącej własność.

  1. Treść umowy przenoszącej własność w porównaniu do umowy deweloperskiej

Umowa, na podstawie której nabywca nabywa własność nieruchomości, jest umowa przeniesienia własności nieruchomości.

Absolutnie konieczne jest jej bardzo dokładne przeanalizowanie. Jeżeli z prawem własności ma być związane prawo do wyłącznego korzystania z balkonu lub działki, to powinno zostać to wpisane w umowę. Podobnie z kwestią bezobciążeniowego wyodrębnienia lokalu – odpowiedni dokument powinien zostać okazany i dołączony do aktu notarialnego tak, aby wyodrębniony lokal był wolny od obciążeń hipotecznych.

Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej przy nabyciu swojego domu lub mieszkania i masz jakieś pytania, zapraszam do kontaktu:

Telefon:

508-399-084

Did you find apk for android? You can find new Free Android Games and apps.